海南全域限购近一年，开发商如何应对局面？
上有政策，下有对策。小开发商肯定活不下去，但很多人不知道，2018年以后，2014年之前的库存清完之后。2016年，所有房屋均已售出期房，并于两年后交付。也就是说，2016年出售的房子在2018年交付，2017年出售的房子在2019年交付，2018年出售的房子在2020年交付。限购政策恰好是在2018年4月22日。因此，2020年之前的房子大部分已经卖完了，目前在建的房子也全部卖完了，所以限购根本不会影响他们。
海南全域限购，对房产销售和地产中介将带来什么影响？
影响很大。海南全楼限购已实施近一年，楼市表现惨淡，开发商也面临困境。
限购进行时
2018年4月22日，海南深夜发布——号《关于进一步稳定房地产市场的通知》，宣布房地产调控升级。当晚8点起，在现有限购政策基础上，实施全球限购。
这个极度依赖房地产的省份，终于对房地产出手了。
在海口、三亚、琼海等实施限购的地区，非本省户籍居民的家庭，须提供至少一名家庭成员在海南省居住60个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明；上述地区以外，非本省居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省居住24个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。
此通知挡住了大部分外省购房者，楼市一夜间遇冷。
当时，很多人还对海南楼市持乐观态度，认为用不了多久，海南就会放松限购，给市场带来一些生机。
然而，这仅仅是限购的开始。
限购后不久，海南海口、三亚房价不降反升。海口限购再次升级，进一步稳定市场。暂停企业购买住宅，并明确2018年4月以后落户的人员只能购买一套住宅。同时，商业办公楼加强了住宅项目管控，细化商品住宅项目价格备案办法。
三亚也采取了行动。8月28日，三亚市要求辖区内房地产开发企业重新申报商品房销售价格，严格按照登记价格销售，6个月内不得提高销售价格。此外，从当年9月1日起，实行限时网上签单，即销售当月网上签单，加大对违法违规销售行为的处罚力度。
这对于本已伤痕累累的楼市来说，无疑是又一次沉重打击。
开发商的艰难时期
限购影响显着。2018年，海南房地产开发投资下降16.5%，非房地产开发投资下降8.4%。此外，去年全省房屋销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元。下降23.2%。
2019年春节黄金周期间，往年一直火爆的楼市，今年却显得十分惨淡。海口市售出套数最高仅21套，三亚市售出套数最高也仅26套。2017年和2018年同期的数字分别为113台和78台。现在这个结果实在是遥不可及。
卖得少固然痛苦，但赔钱更痛苦。2018年8月，海口市住建局、物价局约谈多家开发商后，将海口市商品房登记价控制在17300元/平方米以内。这个价格给开发商带来了一个困境，因为如果不按照指导价出售，就无法网上签约。一旦按照指导价出售，他们很可能会亏钱。然而，尽管如此，不少开发商仍在亏损、守盘。
出口销售转内销
长期以来，海南的房地产主要销售给省外客户。2017年，岛外客户购房比例高达88%，且大部分为“候鸟”。如果没有全区限购，可以说海南房地产根本不缺客户。毕竟这个国家的人口基数就这么大。
然而，从2018年开始，这场楼市盛宴注定要暂停。
出口销售开始转向内销。
海南自贸区成立后，海南开始大规模引进人才，为人才落户提供了诸多优惠政策，包括在海南购房等。未来，大量省外人才将进入海南，就业将带来新的住房需求。这些“新海南人”将是一个新的、巨大的客户来源，这也是很多开发商的新客户来源。这也是我们对海南楼市依然充满信心的原因之一。
未来，海南房地产将不再以度假、旅游地产为主，刚性需求将成为主流，主要客群将从海岛居住的游客转向海岛急需的人群。岛。
但现在存在的一个问题是，人才引进有点慢，过高的房价对于当地刚需客户来说有点难以承受。购买力不足。大部分有能力的人都已经在早期购买了。目前的房价不适合他们。对于很多刚需的本地客户来说，只能观望。
坚持与转变
经过多年的过度开发，海南住宅用地供应大幅下降。2018年，海南省供应住宅用地88公顷（1,320亩），较2015年住宅用地面积减少88%。由于规划调整、生态保护要求和房地产调控政策的影响，大部分现有住宅用地也将转为以工业开发为主。
这意味着对于开发者来说，发展的空间小了很多，压力也大了很多。
于是，开发者也分裂成了两个方向。
一路走来就是继续坚守市场。他们认为，转型会带来短期阵痛，但从长远来看，随着海南产业的完善和人才的流入，购房需求非常大，前景依然看好。
另一方则认为我们不能把自己吊死在树上，必须要经过变化。例如，深耕陵水清水湾的雅居乐，在旅游、文化创意、教育等其他多元化领域投入了更多资源。
无论是继续坚持还是转型，海南楼市的历史都将发生巨大的变化。当一个时代落下帷幕，新的时代还能如期而至吗？与这个行业相关的人们都在等待。
公众号：三亚淘房网（搜索：sytaofang）
海南实行全域限购，房产还有投资的价值吗？
海南楼市量价齐升，市场回暖。预计到年底增幅还将继续扩大。海口、三亚是海南楼市的风向标。无论是政策动向、数据交易等方面，都将在很大程度上影响海南楼市。限购以来，海南除了房价上涨外，整体数据大幅下滑。随着人才购房政策的放宽以及海南楼市旺季的到来，房地产市场逐渐复苏，呈现量价齐升的走势。
最新数据显示，9月份海口、三亚新房价格上涨，整体成交量和预售量也增加不少。
可以看到，9月份海口新建住宅环比上涨0.5%，三亚新建住宅价格环比上涨0.3%。虽然增幅看似不大，但海口增幅也排在全国第17位。海口从去年开始就实行17300的房价限制。不过，9月底，部分楼盘限价放宽，未来可能会有更多楼盘涨价。
海口房价、成交量、预售量集体上涨，领跑海南楼市。9月海口楼市成交均价16422元/平方米，环比上涨2.46%，同比上涨19.48%。住宅价格继续控制在17300元/平方米以内。
成交量方面，当月成交面积达到30.05万平方米，环比增长2.91%，同比增长121.44%。市场呈现爆发态势，这也是海口楼市旺季的一个特点。
预售数量方面，当月海口共发放预售证15张，共供应住宅1,303套、车位1,661个、商铺207个、别墅19套、写字楼844套。供应量环比增加14.59%。海南楼市旺季持续深入，预计10月份海口将有更多供应满足市场需求。
三亚成交量价齐升，仅预售量小幅下滑。市场企稳。9月三亚楼市成交均价26895元/，环比上涨4.59%，同比上涨2.1%。房地产市场整体价格，在一些高端项目的上涨带动下。
从成交量来看，当月三亚楼市成交面积2.92万平方米，环比增长233.33%，同比增长235.63%。市场成交平稳，呈现旺季特征，购房客户集中。
三亚预售量仍在小幅下滑。9月份仅发放预售证5张。产品类型包括住宅、商业、别墅等。预售房源851套，环比下降5.34%，预售建筑面积9.03万套。平方米，环比下降5.64%。其中，供应住宅648套、别墅26套。商品住宅单位占当月单位供应总量的76%。它们是主要供应品。房地产市场已经企稳。
预计年底海南房价涨幅将继续扩大。每年楼市旺季期间，海南房价都会持续上涨。此次海口放宽了部分房产限价。预计10月之后，将有更多楼盘上调注册价。在旺季和限价放宽的双重影响下，短期内海口房价仍将持续上涨。
而三亚楼市方面，10月19日限购政策的放宽以及10月25日海南解除落户限制也让更多人看到了三亚房价上涨的迹象。预计海南楼市旺季期间，三亚房价将持续上涨，并可能达到限购以来的最高水平。
