日本90年代房价暴跌有哪些征兆
日本20世纪90年代房价暴跌的主要迹象是宽松的货币政策、较低的银行利率、超低贷款利率、国民购房、彩票购买、地价飞涨等。
20世纪90年代日本房价的暴跌，与当前中美关系的现实相结合。贸易争端和各地房地产市场的暴涨，值得我们静下心来思考，看看我们过去走过的路，分析未来房地产市场将走向何方。因为日本楼市的暴涨暴跌不仅仅是日本国内的问题，还有国际冲突的复杂背景。主要症状如下：
1、日元大幅升值对日本出口企业造成打击。为了支持企业维持高出口量并减少企业债务，日本政府采取了宽松的货币政策。
2、连续五次降息，从1985年的5%降到1987年的2.5%。货币供应量连续四年保持两位数以上增长，导致国内市场流动性大量过剩。
3、利率降低保住了日本企业的生产和出口，企业赚取的外汇不断涌入日本银行。为了扩大营业利润，日本央行想方设法利用超低利率发放贷款。
4、与一般企业贷款相比，房地产抵押贷款风险较低，因此日本商业银行纷纷在这一领域投入资金。银行大量贷款涌入房地产市场，开始推高房价。1987年，东京的房价上涨了53%。那些忙于工作的公司员工担心房价会继续上涨，于是忙着申请银行贷款买房。房地产开发商甚至组织一批失业人员装扮成购房者，深夜排队，掀起了一场全国性的大规模购房运动。
5、1987年，东京某集团进行商品房抽签。55平方米总价6200万日元，中奖率为1/3700。
六、热钱涌入导致股价、房价快速上涨，从而吸引更多国际资本来日本炒作。日元持续升值，股市房价持续上涨，泡沫越来越大。
7、银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本地价开始疯狂飙升。1989年，日本的地价攀升至2137万亿日元，而最低点为1998年底的1388万亿日元。749万亿日元的泡沫价值相当于日本1989年国民生产总值的两倍。那时仅东京23区的土地价格就可以买下整个美国。
8、1989年，东京银座五丁目鸠十堂前，当时国土交通省公布的地价为每平方米1.1亿日元，折合97万美元。这也是当年获得吉尼斯世界纪录的全球最高地价。今天，价格为4000万日元，下跌了近2/3。
扩展你的知识：
房价暴跌后的危机
1990年，日本生产性产业贷款比重下降至25%，而非生产性产业贷款比重则上升至37%。日本看似繁荣的经济变成了名副其实的空中楼阁，危机迫在眉睫。
日本政府也意识到了经济泡沫，不合理的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。日本政府因此突然收紧货币政策。
一是短期加息。1989年5月，央行将维持两年多的超低利率从2.5%上调至3.25%，此后连续四次上调，1990年8月达到6%。
其次，政府突然收紧信贷，控制房地产信贷总量。1991年，商业银行停止房地产贷款，M2增速从1990年的平均11.68%大幅下降至1991年的低点3.66%，远低于当年6%的名义GDP增速。宏观调控政策过于强力，泡沫很快破灭。
首先破灭的是股市泡沫。1990年1月12日，是日本股市历史上最黑暗的一天。
当天，日经指数暴跌，日本股市暴跌70%。此后，日本股市陷入长达20年的熊市。
股价大幅下跌，信贷下滑，导致几乎所有银行、企业和证券公司遭受巨大损失。公司破产导致其拥有的大量房产涌入市场。突然间，房地产市场出现供过于求，房价呈下降趋势。与此同时，随着日元套利空间缩小，国际资本开始逃离。
1991年，日本房地产市场开始崩溃。巨大的房地产泡沫在东京破灭，并迅速蔓延到整个日本。
1992年，日本政府出台了“土地增值税”政策，雪上加霜的是，规定所有土地所有者每年必须缴纳一定比例的税款。在房地产繁荣时期积累了大量土地的业主纷纷出售土地，日本房地产市场立即进入“供过于求”的时代。
多种因素综合作用，加速了日本房地产经济的全面崩溃。泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京地区、大阪地区、名古屋地区）在泡沫破裂后也出现了最严重的房价跌幅，跌幅超过了全国平均水平。
自1990年泡沫破灭以来，日本全国平均房价已连续16年呈下降趋势。
1990年至2006年，全国平均房价下降了49.56%，基本回到了1986年房地产泡沫前的水平；大量企业破产，3000多家银行、房地产企业破产。日本的就业压力空前，工资低、工作量低，久而久之，几乎成了日本的痼疾，因此格纳劳氏率先在日本走红。
参考：《凤凰财经》——中国的楼市就像20世纪90年代的日本。如果房价暴跌会发生什么？
3月62城新房房价上涨调控加码后一线城市房价涨幅回落
4月16日，国家统计局公布2021年3月70个大中城市商品房销售量。
计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：
37大城市房价泡沫榜
排名城市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入(元)年节余(元)每平米房价（元）简约两居室平均总价（70平米）（元）买套简约两居室需要年限
1温州177275318130313927864946021.43
2上海166835004928528862760389021.17
3杭州145654369524906721050470020.26
4南京116023480619839496034720017.50
5青岛110893326718962463932473017.13
6天津114673440119609476033320016.99
7大连103783113417746424129687016.73
8北京156384691426741623243624016.31
9宁波158824764627158590041300015.21
10厦门144434332924698515636092014.61
11西安85442563214610300721049014.41
12南宁80602418013783281719719014.31
13昆明90452713515467315022050014.26
14贵阳89892696715371310021700014.12
15广州168845065228872566039620013.72
16太原93532805915994305021350013.35
17南昌86902607014860277719439013.08
18沈阳88802664015185292620482013.49
19兰州76842305213140243817066012.99
20苏州144514335324711446031220012.63
21武汉95642869216354285820006012.23
22重庆92212766315768273219124012.13
23福州114363430819556336823576012.06
24哈尔滨89402682015287257418018011.79
25石家庄86222586614744247017290011.73
26郑州93642809216012265018550011.58
27成都103943118217774286820076011.30
28济南120053601520529317222204010.82
29海口89812694315358233016310010.62
30合肥86102583014723222015540010.55
31长沙110213306318846282519775010.49
32长春89002670015219219115337010.08
33银川7984239521365319301351009.90
34西宁7626228781304018211274709.77
35***9729291871663722801596009.59
36深圳27596827884718960374225908.96
37呼和浩特10166304981738419601372007.89
37城市平均11357.11380213.38
温州——泡沫破灭的第一个针眼
眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。
按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！
抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。
精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？
据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。
南京——20％炒房族离场
关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。
2005年2月，南京（江南8区）的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0％。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6％，下降20％，可见，20％左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。
2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。
对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌
青岛——房产泡沫直追沪杭
高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。
青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。
因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。
青岛的房价租金比为340倍左右。
异地置业“害”了谁
一般情况下，各个城市的房产90％以上都是销售给本地市民。但随着“异地投资”概念的兴起、炒房族的四处出
击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。
珠三角9城房价泡沫榜
排名城市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入(元)年节余(元)每平米房价（元）简约两居室平均总价（70平米）（元）买套简约两居室需要年限
1广州168845065228872566039620013.72
2肇庆92612778315836251917633011.13
3江门116943508219997305421378010.69
4深圳27596827884718960374225908.96
5佛山16045481352743731532207108.04
6珠海18347550413137334352404507.66
7中山15836475082708029112037707.52
8惠州13823414692363724251697507.18
9东莞20526615783509932662286206.51
9城市平均16668
36079.05
珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角15城高26％，可平均房价却仅为后者的82％，难怪有人说珠三角是全国楼市最理性的地方。
对这种现象，有如下解读。
有人说，最深刻的教训不是讲出来的，也不是听来的，而是经历得来的。1997年5月，香港房地产泡沫最大的时候，每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后，房价一路下跌，形成楼市震荡，房价跌到最低时仅是最高时的30%,很多炒楼人，沦为破产一族，不少靠薪水供楼的打工仔，成为了百万“负翁”，直到8年后的今天，房价还没有恢复到当初的水平。珠三角地区与香港有着千丝万缕的联系，两地不少家庭有亲戚关系，频繁往来。当年香港房地产泡沫破灭的一幕，像一部活教材，令珠三角地区的老百姓对房地产投资提高了警觉性，不敢重蹈复辙。
尽管如此，由于珠三角地区经济的高速发展，人均可支配收入每年增长10％左右，因而，楼价自然会水涨船高，每年上涨8％－10％应该是可以期待的。
因而，在珠三角买房，是种稳健的投资。
环渤海13城房价泡沫榜
排名城市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入(元)年节余(元)每平米房价（元）简约两居室平均总价（70平米）（元）买套简约两居室需要年限
1青岛110893326718962463932473017.13
2天津114673440119609476033320016.99
3大连103783113417746424129687016.73
4北京156384691426741623243624016.31
5石家庄86222586614744247017290011.73
6秦皇岛83562506814289238116667011.66
7保定78032340913343211714819011.11
8唐山89022670615222237716639010.93
9烟台105273158118001280619642010.91
10济南120053601520529317222204010.82
11淄博9960298801703221801526008.96
12威海11112333361900223601652008.69
13东营12935388052211923511645707.44
13城市平均***.26
2005年，环渤海地区房价的涨价热点主要集中在山东半岛。2004年，山东省商品房平均价格为2045.3元/平方米，同比增长18.2%，涨幅创自1998年以来最高水平，进入一个快速上升通道，其中青岛、东营、日照、临沂四市涨幅最高，分别达到了15.2%、15.3%、16%和16%。
2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房价依然涨了25%，可见需求的旺盛和炒房氛围的形成。和江苏一样，2005年山东大多数中小城市和河北的一些热点中小城市房产价格都将保持整体上涨趋势。
北海未来房价的趋势是怎样的
7月17日，四川兆信抢滩银滩大道，诞生北海土地市场新“地王”，溢价率177.34%，楼面价2844元/平方；8月16日，桂林彰泰进军银滩大道，再次刷新北海土地成交史最贵“地王”，溢价率203.85%，楼面价3488元/平方；
8月31日，碧桂园挺进万达商圈，土地溢价率203.48%，几乎与地王持平，楼面价为3170元/平方……
我们习惯了北海的高地价，当然，也正在习惯北海的高房价。
今年北海涨价风暴仿佛嚼了炫迈一样，根本停不下来，
据国家统计局昨日（18日）公布的最新房价：
数据来源：国家统计局
北海新房价格环比同比位居第三
8月份新房涨幅排名前5的城市分别为：桂林（+1.1%）、呼和浩特（+1.0%）、北海（+0.9%）、南昌（+0.9%）、牡丹江（+0.9%）。
8月份北海新建商品住宅价格环比上涨0.9%，同比上涨14.9%；环比和同比涨幅均位居70城第三位。二手房方面，北海环比上涨0.6%，同比上涨9.0%。
环比14连涨的北海房价，继续着“只涨不跌”的趋势。
但我们注意到一点，北海新房价格环比涨幅正进一步放缓，从5月份的3.2%，收窄至8月份的0.9%。
北海恒大名都近几年一路看涨，6月峰值达到了9500元/㎡，8月份回落至8600元/㎡，但相比几年前入市的5千多，房价上涨幅度仍超过了40%。该项目地处冯家江新区，占据银滩百里风光。毗邻万达商圈、大学城区、园博园等生活休闲圈；广东路桥、上海路桥等交通路网日趋畅通；冯家江大桥、医疗、社区等公共设施建设不断升级……周边海景土地资源稀缺，地价不断飙升。
值得注意的是，就在9月18日，恒大名都对面的北海新“地王”项目—彰泰·观江海正式开工建设。据悉，该项目打造北海首个巴厘岛滨海风情园林、无边际泳池、业主食堂等高标准的产品配套。
我们可以发觉，房企们不谋而合，均选择因地制宜打造高端系产品。冯家江新区未来的发展不可估量。
在今年北海房地产市场这波涨价潮中，银滩西区的代表性项目——北海恒大御景半岛升至9800元/㎡，并且稳固在这个均价。作为北海房价最高的片区，银滩西区的房价无疑引领着北海的“高价风”。“西区涨，则北海涨；西区跌，则北海跌。”
由广西壮族自治区人民政府、万达集团共同主办的世界顶级赛事—“世巡中国赛·环广西”北海站最后一次预热活动中，北海恒大御景半岛项目也添了浓墨重彩的一笔，专门设置了北海美食赛道文明骑游的补给点和医疗救助站，为广大参赛选手加油助威。
北海恒大御景半岛实景图
成都买房好还是北海买房好
建议在北海买房。北海是"中国十大宜居城市"之一。热带景观丰富、空气清新、高负离子、气候宜人是北海的居住特色。上美房网咨询可以了解更多的信息。【点击查看更多北海楼盘详情】北海处于亚热带，具有东方夏威夷之称。四季如春、气候宜人，生态环境质量指数全国名列前茅，人均寿命也高于全国平均水平，她已成为人们心中最佳的居住地。北海的空气、水源、阳光、沙滩等得天独厚的环境最适合人类居住、休闲度假；北海是亚热带海洋性气候，既无寒冬又无酷暑，最适合避寒避暑度假养老。
想要了解更多关于北海买房的相关信息，推荐咨询美房网。美房网通过创新的互联网技术，以房产电商特惠、房产O2O服务、美房通、经营粉丝经济等核心的经营方式，将开发商和意向购房客户链接在一起；并且还拥有一批来自于房地产领域的策划、销售精英、实战派职业经理人和复合型的专业人才，更好的给客户提供不同服务。
